2022年多项指标下滑 房地产市场短期复苏承压******

　　1月17日，国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据。尽管行业政策面释放宽松信号，但2022年多项房地产数据指标仍保持下探，其中全国房地产开发投资额同比降幅为10%，罕见进入到两位数行列。在业内人士看来，2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力，数据指标持续恶化，市场短期复苏承压。2023年供应端修复将晚于销售端，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　开发投资增速“跌”入两位数

　　2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。

　　2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米，下降15%。其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%。

　　从数据表现上来看，全国房地产开发投资增速2021年为4.4%，此后一路保持下探，2022年4月，该项指标进入负增长区间。但也可以看到，12月单月投资、开工面积降幅略有收窄。

　　“2022年，全国房地产开发投资增速仍处于恶化状态，说明开发投资的压力比较大。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，目前改善开发投资指标的总体思路是清晰的，尤其是近期或发布资产负债表优化的21条方案，其将显著改善房企的资金状况和开发投资预期。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2022年开发投资下跌10%，为年度最大跌幅。上一次楼市开发投资承压还是2015年去库存时期，彼时开发投资仍旧增长1%。可见，2022年楼市的压力是史无前例的。拖累开发投资的直接原因，就是前端的土地出让和新开工，土地购置费和建筑工程，合计占据开发投资70%左右的份额。2022年，土地出让下滑53.4%、新开工下滑39.4%，都是年度最大的跌幅。

　　房地产市场“萎缩”成为常态，房企拿地的积极性也受到抑制。2022年，全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%。土地市场大体上下跌或萎缩了50%，若剔除城投等企业托底现象，相关数据表现会更糟。

　　中指研究院数据显示，2022年，TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9%，全年整体拿地低迷。TOP100门槛值为48亿元，较上年同期下降24亿元，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为35.3%。

　　商品房销售延续跌势

　　寒冬模式的开启，供需两端皆保持“观望”。

　　在商品房销售和待售方面，2022年商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

　　2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。

　　“在多地疫情形势严峻、居民置业意愿较低、居民收入预期未明显转好下，楼市活跃度恢复不明显。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称，12月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅较上月分别收窄1.7个和4.6个百分点，但累计情况来看，2022年全年累计同比降幅仍超两成，且降幅延续扩大态势。各区域销售面积累计同比降幅均扩大，其中西部、东北地区降幅较明显；销售金额方面，东部地区累计同比降幅较1-11月略有收窄，其余地区降幅扩大趋势未改。

　　严跃进则表示，当前房屋销售数据总体弱于预期，全年下跌近25%的水平，说明购房需求刺激面临阻力。不过2023年要乐观看待此类数据，随着疫情过了高峰期，新一轮社会经济刺激工作会加速，购房市场势必有较好的表现和转机。

　　供应端修复晚于销售端

　　对于未来市场走势，陈文静直言，2023年供应端修复将晚于销售端，新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力，新开工面积在销售恢复节奏较慢、土地成交缩量、企业资金压力仍较大等因素影响下，预计难有明显改善；在“保交楼”资金推动下，房屋竣工或将得到改善，从而对房地产开发投资形成一定支撑，但企业拿地谨慎、新开工继续缩量等导致开发投资下行态势难改。

　　短期来看，需求端政策将进一步加快落实，符合条件的城市首套房贷利率有望下调，核心一二线城市政策空间不断释放，降低首付比例、降低房贷利率、优化区域限购等政策或继续跟进。据中指监测，近期北京、上海、杭州等核心城市购房情绪有所修复，预计未来随着政策进一步优化及显效，更多核心城市市场信心有望回升。若各地政策执行到位，全国房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　在李宇嘉看来，当前的关键是稳定房价，房价不稳，不仅居民不愿意买房，金融机构也不愿意介入，不愿意参与收并购、纾困。进一步讲，房企资金链也难以好转。近期政策加力很明显，包括利率不设下限对冲房价下跌预期，鼓励需求入市。2023年上半年，处于疫后休养生息、修复预期、稳定基本面的时期，预计量价还将继续下跌，但在2022年低基数的基础上，跌幅或许收窄。下半年，量价和预期将逐步企稳。

打通“大动脉”，畅通“微循环” 物流行业正快速恢复******

　　物流业一头连着生产、一头连着消费，在市场经济中的地位越来越凸显。随着疫情防控政策不断优化调整、各地“年货节”购物活动带动，物流行业景气度正在快速恢复。物流快递企业信心十足，连接千城百业、畅通供需，更好服务经济社会发展、便利百姓生活。

　　打通“大动脉”，畅通“微循环”，物流行业正快速恢复

　　2022年12月20日下午，北京市经开区大琛科技园顺丰公司兴业街速运营业点内，快递员们忙个不停。快递车装满包裹后快速出发，驶向不同送货地点。

　　经济发展，物流先行。近期，随着疫情防控政策不断优化调整，全国各地加速复工复产、复商复市，医疗物资、生产原材料以及重点民生商品的跨区域转运和末端配送等物流需求大幅增加。为打通“大动脉”、畅通“微循环”，各地区各部门打出保通保畅的组合拳，按下物流复苏“快进键”，推动行业逐渐恢复向好。

　　交通运输部充分发挥国务院物流保通保畅工作领导小组办公室作用，会同国家邮政局及各成员单位加强统筹部署和跟踪调度，强化部门协同和部省联动，全力以赴做好医疗物资运输保障各项工作。

　　国家邮政局要求，当前要确保药品等防疫物资的投递，特别是农村地区医疗和民生物资的投递，满足节假日期间旺盛的寄递需求。干线运输不能停、末端网点不能关，落实“保供应、保畅通、保稳定、保安全”。

　　外地快递员驰援、开启“夜派”模式、发放额外补贴……从干线运输到末端揽派，不少物流企业亮出真招实招，保障物流顺畅。

　　美团配送通过设置“疫情关怀金”、强化骑手健康保障、设置康复补贴等方式，加速恢复城市末端配送运力。闪送积极调拨运力，加大社会面招募力度，鼓励闪送员延长递送时间。满帮集团优先保障药品、防疫物资、食品等运力需求，畅通流通渠道，确保重要物资有车运、运必达。

　　“目前全国大部分地区堵点卡点已有效疏通，物流行业正快速恢复、有序运行，为支撑经济社会发展提供了有力支撑。”中国物流与采购联合会研究室主任周志成说。

　　发展信心强，行业韧性强，2022年快递业务量比上年提前7天达到千亿件

　　“2022年邮政快递业面临多重挑战，但业务发展取得新的突破，快递业务量比2021年提前7天达到千亿件，充分彰显了行业发展的强大韧性。”国家邮政局邮政业安全中心数据管理处副处长许良锋说。

　　近年来，各地相关部门进一步落实减税降费、松绑减负等政策，持续深化“放管服”改革，进一步优化快递物流企业经营环境，推动行业快速发展。

　　快递进村拓展服务。“短短半个月，我就卖出了8000多斤果子。”河南省南阳市西峡县五里桥镇封店村村民黄春侠说，自从村里开了圆通快递驿站，可以实现当天采摘当天发货，自家的猕猴桃销量翻了两番。国家邮政局数据显示，全国建制村快递服务覆盖率已达90%。

　　快递进厂提质增效。江苏省常州市的天合光能股份有限公司内，一辆辆装载着光伏产品的高栏车按序驶离厂区。“我们为企业量身推出包装方案，提供铁质立体货架，每片组件都由聚氨酯材料卡槽固定，耐得住日晒雨淋，能有效保护产品。”顺丰运输(常州)有限公司项目负责人刘康说。

　　快递“出海”稳步推进。在云南省瑞丽市畹町口岸，中通国际东南亚管理中心冷链部门负责人汪立宝忙着给15.2吨康乃馨鲜切花办理通关手续，不到1小时，这批鲜花已完成了所有的通关手续。“多亏了中通推出的全程冷链运输模式，运输过程零腐烂，4天就能到达泰国曼谷。2022年我们订单量上涨了20%。”昆明斗南鲜花市场商人王宇说。

　　周志成介绍，2022年全年社会物流总额超过330万亿元，物流业总收入近12万亿元，交出了一份来之不易的成绩单。新的一年，随着保通保畅成果持续巩固，行业景气指数将进一步攀升，快递物流业有望持续恢复向好。

　　完善流通体系，创新服务模式，扩内需不断取得新实效

　　当前，各地区各部门积极引导物流、快递、商贸流通等企业下沉服务，加快贯通县乡村电子商务体系和快递物流配送体系。

　　创新流通业态和商业模式，更好满足县域居民需求。

　　临近年关，河北省张北县玉狗梁村村民正忙着备年货。相较于以前跑大老远去购物，如今他们只需在手机上“一键下单”，商品就能送到家门口。2022年6月，在村干部支持下，美团优选自提点开进村里，村委会妇女主任孙俊仙当上自提点店长，她说：“村里现在啥都能买到，从葡萄、火龙果、鱼罐头，到螺蛳粉、火鸡面，手机上一下单，第二天就收到了，真方便！”依托“中心仓—网格站—自提点”三级仓配链路优势，美团优选已覆盖全国2000多个市县，其中超过一半自提点位于乡镇。

　　发展共同配送项目，加快消费品下行。

　　早上8点，浙江省松阳县共配中心内，拥有280个格口的自动化分拣系统高速运转，快递车运来的数万件包裹进入同一条分拣线，快速精准地落入对应的格口当中。一个环形分拣线最少拥有上百个格口，这套自动化分拣系统能精确解析快递地址，将包裹对应分入格口，根据需求分到村一级。截至目前，菜鸟乡村已帮助全国上千个县域4000多家快递物流企业建设农村快递物流智慧共同配送项目，平均降低综合运营成本30%至50%。

　　加大智能物流技术下沉，助力农产品上行。

　　如今，伽师新梅成为不少消费者的“心头好”。2022年8月，京东物流为新疆维吾尔自治区伽师县引入12条智能分选设备，打造了集果品采购、冷藏、加工、分选、包装、物流为一体的产地智能供应链中心，使当地新梅的分选效率大大提升，促进产业升级。

　　专家表示，要加大政策扶持与资源倾斜，鼓励物流企业坚定信心、敢闯敢试，发展专业化农产品寄递服务和冷链仓储加工设施，不断完善“物流+农村电商”的合作服务模式，深入挖掘农村市场，让扩内需的举措不断取得新实效。